Energetische Nachrüstpflichten
laut Gebäudeenergiegesetz

Das neue GEG
Nachrüstpflicht betrifft viele Hauskäufer

Die neuen GEG-Nachrüstpflichten betreffen viele Hauskäufer.

Nach einem Immobilienkauf ist das Budget oft ausgereizt. Aufgrund des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der darin verankerten Auflagen für bestehende Gebäude können frisch gebackene Hausbesitzer überdies zu energetischen Nachrüstungen und damit zu weiteren Kosten verpflichtet werden.

Seit dem 1. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes treten gleichzeitig außer Kraft: das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

Und was ändert sich nun?
Nicht viel, das GEG ist vor allem eine Zusammenführung des EnEG, der EnEV und des EEWärmeG zu einem einzigen Gesetz, wodurch die Optimierung von Gebäuden in energetischer aber auch in wirtschaftlicher Hinsicht erleichtert werden soll.

Gesetzlicher Bestandsschutz

Grundsätzlich ist das Eigentum durch das Grundgesetz geschützt. Diesem Schutz unterliegen auch bestehende Gebäude incl. der darin eingebauten technischen Anlagen (z.B. die Heizungsanlage) – man spricht von Bestandsschutz. Die Interessen der Allgemeinheit werden aber höher eingestuft als die einer einzelnen Person und so können in Ausnahmefällen Auflagen gemacht werden. Im Fall der energetischen Nachrüstvorschriften des GEG können die übergeordneten Interessen der Allgemeinheit die Energieeinsparung, Ressourcenschonung und der Klimaschutz sein.

Auch der Denkmalschutz ist ein Interesse der Allgemeinheit und zwar das der Erhaltung meist architektonisch besonderer Kulturgüter. Und tatsächlich kommt der Denkmalschutz noch vor den Nachrüstauflagen des Gebäudeenergiegesetzes. In §105 GEG steht dazu, dass bei Baudenkmälern und bei besonders erhaltenswerter Bausubstanz von den Anforderungen des GEG abgewichen werden kann. Aber Vorsicht, man sollte dann in jedem Fall die zuständige Denkmalschutzbehörde konsultieren und abklären ob eine völlige oder teilweise Befreiung von den Nachrüstanforderungen möglich ist.

Das GEG verpflichtet Hausbesitzer zu
energetischen Verbesserungen der Gebäude.


GEG-Nachrüstpflichten für energetische Verbesserungen

GEG Nachrüstpflichten

Wenn man an beheizten oder gekühlten Räumen eines Gebäudes Außenbauteile erneuert, ersetzt oder einbaut, müssen die Vorgaben des GEG eingehalten werden. Ausgenommen sind kleine Flächen von bis zu 10% der jeweiligen Bauteilgruppe oder ggf. denkmalgeschützte Bauteile.

Das Gebäudeenergiegesetz beschreibt aber auch eine generelle Nachrüstpflicht für alle Bestandsgebäude und zwar auch dann, wenn keine Bauarbeiten geplant waren.

Oberste Geschossdecken

Aktuell müssen Eigentümer von Wohn- und Nichtwohngebäuden, die jährlich min. vier Monate lang auf 19°C oder wärmer beheizt werden, alle obersten Geschossdecken dämmen, sofern diese nicht den Mindestwärmeschutz einhalten. Es ist ein Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) von maximal 0,24 W/(m²·K) zu erreichen.

Zur besseren Veranschaulichung: Ein U-Wert von 0,24 W/(m²·K) entspricht einer Dämmstoffdicke von 16 cm bei einer Wärmeleitfähigkeit der Dämmung von 0,04 W/(m·K).

Anstelle der obersten Geschossdecke kann natürlich auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden.

Nachrüstung der Anlagentechnik

Betriebsverbot für ältere Heizkessel und Ölheizungen. Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, dürfen ab einem alter von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur-Heizkessel, Brennwertkessel und Heizkessel mit einer Nennleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW.

Zusätzlich müssen die Vorschriften der BImSchV (Bundesimmissionsschutzverordnung) eingehalten werden.

Dämmung von Leitungen und Armaturen

Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Gebäudeeigentümer ungedämmte und zugängliche Wärmeverteilungsleitungen, Warmwasserleitungen und Armaturen nachträglich dämmen. Die genauen Bestimmungen zur Ausführung der Wärmedämmung sind in Anlage 8 GEG beschrieben.

Ausnahmen der Nachrüstpflicht

Von den Bestimmungen des GEG und den damit verbundenen Nachrüstverpflichtungen sind grundsätzlich alle Gebäude betroffen, die beheizt oder gekühlt werden genauso wie die darin eingebauten, technischen Anlagen. Es gilt jedoch der "Grundsatz der Wirtschaftlichkeit" §5 GEG – alle Anforderungen und Pflichten müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar und wirtschaftlich vertretbar sein. Ist dies nicht gegeben, kann auf Antrag eine Befreiung von den Anforderungen in Frage kommen.

Stehen die Auflagen des Gebäudeenergiegesetzes in unlösbarem Widerspruch zu anderen Vorschriften, z.B. bei Auflagen an Baudenkmäler oder bei Vorschriften zum Schutz und zur Sicherheit, kann ebenso eine teilweise oder auch komplette Befreiung der Anforderungen des GEG möglich sein.

Eine weitere Ausnahme besteht für Ein- und Zweifamilienwohngebäude. Hat der Eigentümer eine Wohnung darin am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, dann ist er automatisch von den Nachrüstverpflichtungen befreit. Kam oder kommt es allerdings nach dem 1. Februar 2002 zu einem Eigentümerwechsel, so sind die Anforderungen innerhalb einer Frist von zwei Jahren zu erfüllen.


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