Prognose zur Entwicklung
der Immobilienpreise 2021

Immobilienpreise 2021
Auswirkung der Coronakrise

Welche Folgen hat die Coronakrise für die Immobilienpreise?

Mittelfristig könnten sich deutliche Wertverluste in fast allen Immobiliensegmenten einstellen, falls die Corona-Schutzmaßnahmen und Einschränkungen für bestimmte Wirtschaftszweige noch sehr lange bestehen bleiben oder sogar, aufgrund erneut stark steigender Ansteckungszahlen, wieder verschärft werden.

Immobilienpreisindex von 2010 bis Jun. 2020

Vor etwa 6 Monaten begann die weltweite, rasante Ausbreitung des Coronaviruses und es wurde deutlich, dass dieser Krankheitserreger Einfluss auf die Weltwirtschaft einschließlich der deutschen Wirtschaft haben würde. Wie verheerend die Folgen werden würden, war zu diesem Zeitpunkt allerdings kaum zu erahnen und natürlich sind auch Auswirkungen der Coronakrise auf die Immobilienpreise zu spüren.

Die Bundesregierung versucht seither, vor allem auch mit dem "größten Hilfspaket in der Geschichte Deutschlands" (dem s.g. Corona-Schutzschild), die wirtschaftlichen Folgen der Krise einzudämmen. Trotz allen Bemühungen ist ein Ende der Krise nicht in Sicht. Ganz im Gegenteil fällt selbst in den Medien, angesichts erneut steigender Infektionszahlen, vermehrt der Begriff "zweite Welle". Aber welche Auswirkung hat die Coronakrise auf die Immobilienpreise? Oder gibt es vielleicht gar keine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt?

Was spricht für steigende Immobilienpreise?

Vor der Coronapandemie herrschte ein klarer Trend von stark steigenden Immobilienpreisen in deutschen Großstädten, gefolgt von deren sogenannten Speckgürteln – also Gemeinden im direkten Umland der Großstädte. Immobilienpreise in ländlichen Gegenden hingegen stiegen vergleichsweise gering oder stagnierten sogar.

Laut Untersuchungen der Immobilienberatungsgesellschaft Catella waren bereits seit 2018 zum Teil starke Bevölkerungszuwächse in den Randbereichen von Großstädten zu verzeichnen und ein etwas abflauender Bevölkerungszuwachs in den Städten selbst. Geschuldet sei dies vor allem den enormen Miet- und Kaufpreisen in den Städten. Catella geht auch für die Zukunft von einem Wanderungstrend in die Vorstadt- und Stadtgebiete aus, obgleich dieser Trend merkbar schwächerer sein wird als in den vergangenen Jahren. Das könnte dann trotz Coronakrise weiterhin steigende Immobilienpreise in den Ballungsgebieten zur Folge haben.

Denkbar wären auch stark ansteigende Preise (Hyperinflation), verursacht durch die milliardenschweren Hilfsprogramme der Europäischen Zentralbank, der Europäischen Union und vieler Staaten, die damit eine Flut von zusätzlichem Geld in Umlauf gebracht haben. Tatsächlich scheint aber zumindest momentan das genaue Gegenteil der Fall zu sein, laut dem Magazin Immobilien Aktuell sank die Inflationsrate in den vergangenen Monaten stark und wird voraussichtlich auch im kommenden Jahr unter dem Wert von 2019 (1,4%) bleiben. Nach Meinung einiger Ökonomen könnte es allerdings nach der Krise zu einem stärkeren Inflationsanstieg kommen, wenn Unternehmen sich einer stärker steigender Nachfrage nicht schnell genug anpassen können, gleichzeitig höheren Betriebskosten gegenüberstehen (z.B. durch steigende Ölpreise) und die Schuldenberge der Länder nicht abgebaut werden. Fraglich ist allerdings, wie stark sich eine erhöhte Inflationsrate auf die Immobilienpreise auswirken würde.

Was spricht für fallende Immobilienpreise?

Mehrheitlich halten die Deutschen auch während der Coronakrise Immobilien für eine sinnvolle Wertanlage, das ergab eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov im Auftrag der Commerz Real im Juni 2020. Laut Umfrage sind Immobilien sogar attraktiver als z.B. Gold, Aktien oder Lebensversicherungen. Allerdings muss man sich eine Immobilie auch leisten können und die Finanzierung setzt in den meisten Fällen ein regelmäßiges Einkommen voraus.

Durch die vom Virus ausgelöste Wirtschaftskrise verlieren aber viele Menschen ihre Jobs oder rutschen in die Kurzarbeit. Die Arbeitsagentur meldet für Juli 2020 einen Anstieg der Arbeitslosenzahl um 635.000 gegenüber Juli 2019, was einem Anstieg der Arbeitslosenquote um 1,3% auf 6,3% entspricht. Zusätzlich lag die Zahl der Unterbeschäftigten im Juli 2020 bei 3.661.000. Das waren 465.000 Personen mehr als vor einem Jahr. Fällt das regelmäßige Einkommen weg, dann können häufig auch laufende Darlehen nicht mehr bedient werden und die Bank kündigt den Darlehensvertrag.

Bisher ist noch kein Anstieg bei der Anzahl von Zwangsversteigerungen zu erkennen. Allerdings erlaubte das Hilfspaket der Bundesregierung Bank- und Sparkassenkunden fällige Raten für Verbraucherkredite bis zum 30. Juni aufzuschieben. Zusätzlich müssen Banken nach einer Kreditkündigung ein halbes Jahr warten, bevor die Versteigerung in die Wege geleitet werden kann. Das führt also lediglich zu einer zeitlichen Verschiebung.

Im kommenden Jahr wird die Zahl der Zwangsversteigerungen um mindestens 20 Prozent steigen [Axel Mohr, Chef des Wirtschaftsinformationsdienstes Argetra].

Trotz Coronakrise und Homeoffice sind Büroimmobilien weiterhin eine sehr beliebte Assetklasse unter den Investoren. Eine Untersuchung der Immobilienberatungsgesellschaft Catella im Juli 2020 zeigt allerdings, dass viele Unternehmen auch nach der Krise die Möglichkeit für Homeoffice beibehalten möchten, da diese Arbeitsform oft positiv wahrgenommen wird. Mehr Angestellte im Homeoffice bedeutet weniger Bedarf an Büroflächen. Zukünftig wäre daher eher ein leichter Büroflächenrückgang von -1 % bis -10 % zu erwarten.

Prognose zur Immobilienpreisentwicklung

Extrem steigende Immobilienpreise sind gegenwärtig kaum zu erwarten. Speziell in den Ballungsräumen sind Immobilien aufgrund des hohen Preisniveaus für Durchschnittsverdiener teilweise bereits jetzt kaum noch bezahlbar, was sich in geringerer Nachfrage solcher Immobilien widerspiegelt.

Nichtsdestotrotz sind momentan die Auswirkungen der Coronakrise auf die Immobilienpreise kaum wahrnehmbar, obwohl sehr viele Industriezweige von der Coronakrise betroffen sind. Manche Bereiche sind mehr betroffen, manche weniger, einige Branchen konnten ihre Gewinne sogar coronabedingt steigern. Besonders hart getroffen hat es beispielsweise die Bereiche Reisewirtschaft, Tourismus, Beherbergungen, Gastgewerbe, Einzelhandel (vor allem Mode, Waren, Elektronik), Messen, Events und Theater. In diesen Bereichen wird es vermehrt zu Immobilienverkäufen und Umnutzungen kommen (z.B. zu Lager- und Logistikflächen).

Ein Anstieg von Insolvenzen wird mit zeitlicher Verzögerung im kommenden Jahr auch zu einem Anstieg der Zwangsversteigerungen führen. Damit kann es besonders bei Gewerbeimmobilien mittelfristig (in den nächsten ein bis zwei Jahren), durch geringeres Interesse und ein steigendes Angebot, zu leicht fallenden Preisen kommen.

Wohnimmobilien werden dagegen immer benötigt, fallende Preise sind in absehbarer Zukunft kaum zu erwarten. Dennoch sorgt der Anstieg von Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit dafür, dass die Mittel zur Finanzierung teurer Immobilien knapper werden. Als Ergebnis sollte sich bei den Wohnimmobilien in den nächsten 6 bis 12 Monaten eine Verringerung des Preisanstiegs und in schwächer nachgefragten Gebieten sogar eine Preisstagnation einstellen.

Deutlichere Wertverluste, falls die Corona-Schutzmaßnahmen noch lange bestehen bleiben oder sogar wieder verschärft werden.

Für den Fall, dass die Corona-Schutzmaßnahmen und Einschränkungen für bestimmte Wirtschaftszweige noch sehr lange bestehen bleiben oder sogar wieder verschärft werden, z.B. aufgrund erneut stark steigende Ansteckungszahlen, wären mittelfristig auch deutlichere Wertverluste in fast allen Immobiliensegmenten naheliegend.

Eine fundierte Langzeitprognose der Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt in den nächsten 5 bis 10 Jahren ist dagegen kaum möglich. Sicher ist, dass Immobilien an Wert gewinnen, aber auch verlieren können. Sollten die Immobilienpreise durch die Coronapandemie wesentlich an Wert verlieren, dann ist nach der Krise sicherlich auch wieder mit einem Preisanstieg zu rechnen.


Eine Einschätzung zu den möglichen Auswirkungen der Coronakrise auf die Immobilienpreise in Deutschland von Herman Ritter.

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